Una de las consultas más frecuentes en los despachos de familia y derecho inmobiliario llega justo cuando una pareja decide separarse:
¿Qué hacemos con la casa?
Detrás de esa pregunta hay muchas otras: quién se queda, quién paga la hipoteca, si se puede vender, o si uno puede comprarle su parte al otro. Y aunque cada caso es distinto, hay pasos básicos que ayudan a prevenir conflictos y pérdidas económicas.
El primer error: confundir propiedad con uso
Cuando hay hijos menores, el juez suele atribuir el uso de la vivienda familiar al progenitor que convive con ellos. Pero ojo: eso no significa que esa persona pase a ser propietaria.
La propiedad sigue siendo de quien figure en el Registro, y ese detalle es crucial.
Por ejemplo, si ambos son copropietarios al 50 %, ninguno puede vender ni hipotecar sin el consentimiento del otro. Si solo uno figura como titular, el otro no puede vender, pero puede conservar el derecho de uso si así lo fija el convenio o la sentencia.
Consejo: revisa siempre la escritura y la nota simple antes de firmar cualquier acuerdo de separación. Evita basarte en “lo que os habíais dicho” años atrás.
Hipoteca: el banco no entiende de divorcios
Uno de los grandes malentendidos es pensar que, porque el convenio dice que uno pagará la hipoteca, el otro queda libre. No es así.
El banco mantiene el contrato original, y ambos seguirán siendo deudores hasta que haya una novación o una subrogación firmada y aceptada por la entidad.
Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar al otro sin importar lo que diga el convenio. Por eso, si uno va a quedarse con la vivienda, debe negociar con el banco para asumir la deuda en exclusiva y liberar al otro.
Alternativas realistas: venta, extinción de condominio o alquiler
- Venta directa: lo más limpio si no hay hijos o si ambos desean cerrar el capítulo económico. Se paga la deuda y se reparte lo que queda.
- Extinción de condominio: uno compra la parte del otro. Hay bonificación fiscal importante (solo paga AJD, no ITP completo).
- Uso temporal o alquiler a terceros: en casos donde no se puede vender ni asumir la hipoteca, alquilar y repartir rentas evita bloqueos.
Cada opción debe recogerse por escrito en el convenio regulador o en un acuerdo privado firmado ante abogado o notario. Lo verbal no sirve cuando llegan los problemas.
Gastos, IBI y comunidad: quién paga qué
El principio general es que el usuario paga los gastos de uso (luz, agua, comunidad ordinaria) y los propietarios los estructurales (IBI, derramas, seguro, hipoteca).
Sin embargo, conviene pactarlo expresamente, porque en la práctica muchas parejas mezclan pagos y luego reclaman compensaciones difíciles de probar.
Evitar pleitos con una revisión previa
Antes de tomar decisiones precipitadas:
- Pide nota simple y certificado de deuda hipotecaria.
- Valora la vivienda con una tasación actualizada.
- Calcula impuestos, gastos y posibles compensaciones.
- Y sobre todo, deja constancia notarial o judicial de los acuerdos.
La mayoría de los conflictos de vivienda tras un divorcio no nacen por mala fe, sino por falta de planificación legal.
En Díaz y Lucas Abogados ayudamos a parejas y propietarios a separar su vida personal de su patrimonio con seguridad jurídica: revisamos títulos, hipotecas y convenios para que cada paso quede cerrado sin riesgo de reclamaciones futuras. Porque un buen acuerdo no solo evita un juicio, también protege tu vivienda y tu tranquilidad económica.