La compra de una vivienda nueva suele ser uno de los pasos más ilusionantes en la vida de una persona o familia. Sin embargo, es también una de las operaciones con más riesgo jurídico si no se revisa bien la documentación. En el despacho lo vemos a menudo: compradores que llegan después de firmar señal, con cláusulas que no entienden o plazos imposibles de cumplir. Por eso, antes de dejarse llevar por la emoción, conviene repasar algunos puntos críticos que pueden ahorrarte mucho dinero y preocupaciones.
No firmes nada sin revisar la documentación previa
El primer error —y el más habitual— es firmar una reserva o señal sin haber leído la nota simple del Registro de la Propiedad. Ese documento cuesta apenas unos euros y revela lo esencial: quién es el dueño, si hay cargas o embargos, y si la vivienda se encuentra terminada o aún en construcción.
Consejo práctico: solicita siempre la nota simple actualizada (emitida en los últimos 15 días). Si aparece cualquier carga, pide que se cancele antes de firmar el contrato o que se garantice su cancelación por escrito.
Compras sobre plano: garantía o nada
Si la vivienda aún no está terminada, el promotor debe entregarte un aval o seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta, conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Este aval asegura que, si la obra no se finaliza o no se entrega en plazo, podrás recuperar tu dinero con intereses.
No basta con que te lo prometan verbalmente: exige el número de póliza y el documento original. Si no lo hay, no entregues dinero.
Revisa plazos y penalizaciones
En el contrato de compraventa deben constar la fecha de entrega, las condiciones de recepción y las penalizaciones por retraso.
Muchos contratos indican una fecha “orientativa”, lo que permite al promotor retrasarse sin consecuencia. Si vas a pedir hipoteca o tienes que dejar tu vivienda actual, eso puede complicarte la vida.
Un abogado especializado puede revisar el contrato y sugerir la inclusión de una cláusula de penalización por demora o una resolución automática con devolución del dinero si no se cumple el plazo.
Inspección y entrega de llaves
El día de la entrega, no te precipites a firmar el acta de recepción. Dedica unos minutos a revisar la vivienda:
- Comprueba que las instalaciones funcionan (agua, luz, climatización).
- Verifica que los acabados coinciden con la memoria de calidades.
- Señala los defectos por escrito para que consten en el acta.
Después, el promotor tiene un año para reparar defectos de acabado, tres para defectos de instalaciones y diez para defectos estructurales (según la LOE).
Gastos y escrituras: quién paga qué
En vivienda nueva, el comprador abona el IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los gastos de notaría y registro.
El promotor debe asumir la plusvalía municipal y los gastos derivados de la declaración de obra nueva.
Pide siempre una estimación completa de gastos antes de firmar la escritura para evitar sorpresas en el último momento.
Una vez visto todo lo anterior, podemos llegar a la conclusión de que comprar una vivienda nueva puede ser una experiencia tranquila si se actúa con precaución y asesoramiento:
- Revisa el Registro antes de firmar.
- Exige aval si compras sobre plano.
- Negocia plazos claros y penalizaciones.
- No firmes el acta de entrega sin inspeccionar.
- Y conserva toda la documentación.
En Díaz y Lucas Abogados, acompañamos a compradores y vendedores en todo el proceso de adquisición: revisión de contratos, coordinación con notaría y defensa ante incumplimientos.
Porque una vivienda no solo se compra con ilusión: también con seguridad jurídica.